Александр Алейников, Pridex: «Офисный рынок 2023. Три ключевых тренда, которые вы могли не заметить»
1 фев 2024
Сегмент офисной недвижимости энергично восстанавливается после начала кризиса 2022 года: российский бизнес успешно восполняет недостаток спроса, образовавшийся в результате ухода иностранных конкурентов, а девелоперы активно выводят на рынок новые объекты на фоне снижения вакансии. Однако меняется не только экономическая конъюнктура, но и требования компаний к наполнению и функционалу офисов — в том числе за пределами Москвы и Санкт-Петербурга, где традиционно сосредоточен основной объём качественного предложения.
Александр Алейников
коммерческий директор Pridex
Не столицей единой: география офисного рынка расширяется
Крупнейшие корпорации переносят свои штаб-квартиры из Москвы в регионы — преимущественно в Сибирь и на Урал. Отдельные «вспышки» этого тренда наблюдались ещё до пандемии — например, в 2019 году в Новосибирск переехал центральный офис S7 Airlines. Теперь же тенденция приобретает куда более заметные масштабы.
Один из ярких недавних примеров — перенос в Красноярск головного офиса компании «РусГидро». Энергетический гигант уже приобрёл под эти нужды здание площадью более 33 тысяч кв. м и собирается начать релокацию сотрудников в конце 2024 года. Среди других корпораций, которые планируют либо уже осуществили переезд — En+Group, Русал, Полюс, ТМК и др. Конечно, нельзя не упомянуть в этом списке и Газпром — правда, компания переехала не в один из упомянутых выше регионов, а в Санкт-Петербург.
У происходящего есть две основные причины. Прежде всего, децентрализация горячо поддерживается правительством как способ стимулировать развитие регионов: так, Минэкономразвития ещё в 2019 году предлагало госкомпаниям «подумать» о переносе своих штаб-квартир из Москвы. Кроме того, компании промышленного сектора стремятся быть «ближе к земле», к своим ключевым производственным точкам, что должно обеспечить дополнительное повышение эффективности бизнес-процессов. Поэтому новые места силы — это, прежде всего, крупные региональные центры, такие как Красноярск, Екатеринбург, Новосибирск и др.
Что это означает для офисного рынка? Если говорить о Москве, то каких-либо серьёзных потрясений в связи с переездом ряда крупных корпораций не ожидается: спрос здесь остаётся как никогда высоким, и на освобождённые площади быстро найдутся новые покупатели/арендаторы. Тем не менее тренд определенно носит долгосрочный характер и сохранится как минимум на ближайшие пять лет. Степень возможных изменений в регионах пока оценить сложно, однако переезд Газпрома в северную столицу отлично демонстрирует, насколько значительное влияние подобное событие может оказать на развитие рынка недвижимости в рамках города. Конечно, многое будет зависеть от масштаба офисных проектов компаний-релокантов, от того, потянутся ли вслед за ними компании-партнеры и в каком объёме и др.
Один из ярких недавних примеров — перенос в Красноярск головного офиса компании «РусГидро». Энергетический гигант уже приобрёл под эти нужды здание площадью более 33 тысяч кв. м и собирается начать релокацию сотрудников в конце 2024 года. Среди других корпораций, которые планируют либо уже осуществили переезд — En+Group, Русал, Полюс, ТМК и др. Конечно, нельзя не упомянуть в этом списке и Газпром — правда, компания переехала не в один из упомянутых выше регионов, а в Санкт-Петербург.
У происходящего есть две основные причины. Прежде всего, децентрализация горячо поддерживается правительством как способ стимулировать развитие регионов: так, Минэкономразвития ещё в 2019 году предлагало госкомпаниям «подумать» о переносе своих штаб-квартир из Москвы. Кроме того, компании промышленного сектора стремятся быть «ближе к земле», к своим ключевым производственным точкам, что должно обеспечить дополнительное повышение эффективности бизнес-процессов. Поэтому новые места силы — это, прежде всего, крупные региональные центры, такие как Красноярск, Екатеринбург, Новосибирск и др.
Что это означает для офисного рынка? Если говорить о Москве, то каких-либо серьёзных потрясений в связи с переездом ряда крупных корпораций не ожидается: спрос здесь остаётся как никогда высоким, и на освобождённые площади быстро найдутся новые покупатели/арендаторы. Тем не менее тренд определенно носит долгосрочный характер и сохранится как минимум на ближайшие пять лет. Степень возможных изменений в регионах пока оценить сложно, однако переезд Газпрома в северную столицу отлично демонстрирует, насколько значительное влияние подобное событие может оказать на развитие рынка недвижимости в рамках города. Конечно, многое будет зависеть от масштаба офисных проектов компаний-релокантов, от того, потянутся ли вслед за ними компании-партнеры и в каком объёме и др.
Со всеми удобствами: международные стандарты с российским оттенком
Открытые планировки, гибкая архитектура (в частности, появление в структуре офиса новых функциональных зон: для отдыха, неформального общения, спорта, уединённой работы и др.) и общее повышение уровня комфорта — главные тренды в организации рабочих пространств последних лет. Считалось, что основным драйвером спроса на подобные решения являются иностранные компании, однако возврата в «офисы нулевых» после их ухода не произошло.
Причина проста: конкуренция за квалифицированные кадры становится всё более ожесточённой. Лучше всех ценность офиса как инструмента привлечения и удержания персонала понимают в IT-отрасли: здесь специалистов уже давно не удивить высокой зарплатой или широким социальным пакетом, и комфортный качественный офис нередко становится ключевым фактором при принятии решения о присоединении к компании.
Теперь же, когда дефицит кадров на рынке труда достиг максимальных значений с начала 2022 года, в схожей ситуации оказались и другие отрасли — например, производственный сектор. При этом стоит также учесть, что с развитием гибридного формата занятости рабочие пространства стали конкурировать не только друг с другом, но и с удаленной работой: если компания хочет, чтобы сотрудник присутствовал в офисе хотя бы несколько дней в неделю, ей приходится обеспечивать такие условия труда, при которых ему не захочется оттуда уходить.
Тем не менее есть у отечественного сегмента рынка и собственные, особые запросы, ставшие более заметными на фоне ухода зарубежных конкурентов. Прежде всего, это VIP-зоны для высшего руководства. Такие пространства могут включать в себя отдельный кабинет с санузлом, комнату отдыха, собственную переговорную зону и даже собственную столовую — в отдельных случаях создаются целые этажи с полностью обособленной инфраструктурой. Из этого также вытекает рост спроса на пространства со смешанными планировками, сочетающими в себе как кабинеты, так и open space.
Отмечу всё же, что ключевую роль в увеличении числа подобных запросов играет госсектор, который на текущий момент является одним из наиболее активных на офисном рынке (наряду с компаниями из таких сфер, как производство, финансы и IT).
Причина проста: конкуренция за квалифицированные кадры становится всё более ожесточённой. Лучше всех ценность офиса как инструмента привлечения и удержания персонала понимают в IT-отрасли: здесь специалистов уже давно не удивить высокой зарплатой или широким социальным пакетом, и комфортный качественный офис нередко становится ключевым фактором при принятии решения о присоединении к компании.
Теперь же, когда дефицит кадров на рынке труда достиг максимальных значений с начала 2022 года, в схожей ситуации оказались и другие отрасли — например, производственный сектор. При этом стоит также учесть, что с развитием гибридного формата занятости рабочие пространства стали конкурировать не только друг с другом, но и с удаленной работой: если компания хочет, чтобы сотрудник присутствовал в офисе хотя бы несколько дней в неделю, ей приходится обеспечивать такие условия труда, при которых ему не захочется оттуда уходить.
Тем не менее есть у отечественного сегмента рынка и собственные, особые запросы, ставшие более заметными на фоне ухода зарубежных конкурентов. Прежде всего, это VIP-зоны для высшего руководства. Такие пространства могут включать в себя отдельный кабинет с санузлом, комнату отдыха, собственную переговорную зону и даже собственную столовую — в отдельных случаях создаются целые этажи с полностью обособленной инфраструктурой. Из этого также вытекает рост спроса на пространства со смешанными планировками, сочетающими в себе как кабинеты, так и open space.
Отмечу всё же, что ключевую роль в увеличении числа подобных запросов играет госсектор, который на текущий момент является одним из наиболее активных на офисном рынке (наряду с компаниями из таких сфер, как производство, финансы и IT).
«Умная» экономия: новая волна офисной цифровизации
Если ещё недавно о цифровых технологиях для офисов говорили в основном операторы гибких рабочих пространств, то в 2023 году они, кажется, стали интересны всем — как крупному бизнесу, так и девелоперам.
С точки зрения бизнеса, необходимость в совершенствовании офисной IT-инфраструктуры диктуется, в первую очередь, адаптацией к гибридному формату работы — чему многие компании сопротивляются до сих пор. Однако их мнение постепенно меняется благодаря одному конкретному решению: совместному использованию (шерингу) рабочих мест, при котором сотрудник имеет возможность забронировать себе место на любой удобный промежуток времени. Дело здесь в том, что при наличии грамотно выстроенной системы бронирования (чаще всего, с помощью мобильного приложения), работодателю больше не нужно мыслить категорией «1 сотрудник — 1 рабочий стол» — соотношение теперь может составлять и два или даже три к одному. Это позволяет расширять штат, оставаясь на тех же офисных площадях — когда речь идёт о корпорации, в которой работают десятки тысяч человек, финансовая выгода может быть весьма существенной. По нашей оценке, в компаниях, использующих шеринговую модель, только две трети работников регулярно посещают офис, а одномоментно в нём находится всего 31% от общего числа сотрудников. Таким образом, внедрение совместного использования рабочих мест даёт возможность сократить площадь на одного человека в среднем на 42%.
Кроме того, цифровые сервисы стали логичным продолжением тренда на повышение качества офиса в борьбе за кадры, помогая сформировать образ современной компании. Показательно, что здесь к тенденции присоединяется и госсектор, о консерватизме которого я упоминал выше: хотя его представители до сих пор достаточно осторожно подходят к гибриду и чаще предпочитают кабинеты открытым планировкам, они активно внедряют другие продвинутые решения, такие как системы биометрической идентификации на основе технологии распознавания лиц (например, для доступа в офис или к системам хранения документов), управление инженерными системами (свет, климат) на уровне пользователя и др. В целом крупный бизнес постепенно укрепляется в мысли о неизбежности внедрения цифровых технологий в рабочие пространства. Ведь если компания не инвестирует в это направление сейчас, то уже через три года ей, скорее всего, придётся перестраивать свой офис.
Но ещё более интересно, что в технологическую гонку постепенно включаются бизнес-центры: по нашей внутренней оценке, наличие цифровой инфраструктуры заявлено в 40% строящихся БЦ Москвы. При этом на рынке обсуждается возможность пересмотра существующей офисной классификации и введения нового класса объектов, отличительной особенностью которых будет именно наличие digital-сервисов.
Девелоперы и владельцы бизнес-центров видят в этом возможность повысить не только ликвидность объекта и ставку аренды, но и эффективность эксплуатации здания. Хорошим примером здесь может служить паркинг: на текущий момент это один из самых дорогих пунктов в структуре расходов, однако у собственников, как правило, нет какой-либо системы аналитики, которая помогла бы оценить заполняемость и частоту использования парковочных мест в разрезе дня. При внедрении цифровой системы управления парковкой (распознавание номеров при въезде, бронирование парковочных мест по аналогии с рабочими местами) накопленный объём данных позволит уже через год получить чёткое представление о необходимом размере и структуре паркинга, и использовать эту информацию для планирования будущих проектов и оптимизации текущих.
С точки зрения бизнеса, необходимость в совершенствовании офисной IT-инфраструктуры диктуется, в первую очередь, адаптацией к гибридному формату работы — чему многие компании сопротивляются до сих пор. Однако их мнение постепенно меняется благодаря одному конкретному решению: совместному использованию (шерингу) рабочих мест, при котором сотрудник имеет возможность забронировать себе место на любой удобный промежуток времени. Дело здесь в том, что при наличии грамотно выстроенной системы бронирования (чаще всего, с помощью мобильного приложения), работодателю больше не нужно мыслить категорией «1 сотрудник — 1 рабочий стол» — соотношение теперь может составлять и два или даже три к одному. Это позволяет расширять штат, оставаясь на тех же офисных площадях — когда речь идёт о корпорации, в которой работают десятки тысяч человек, финансовая выгода может быть весьма существенной. По нашей оценке, в компаниях, использующих шеринговую модель, только две трети работников регулярно посещают офис, а одномоментно в нём находится всего 31% от общего числа сотрудников. Таким образом, внедрение совместного использования рабочих мест даёт возможность сократить площадь на одного человека в среднем на 42%.
Кроме того, цифровые сервисы стали логичным продолжением тренда на повышение качества офиса в борьбе за кадры, помогая сформировать образ современной компании. Показательно, что здесь к тенденции присоединяется и госсектор, о консерватизме которого я упоминал выше: хотя его представители до сих пор достаточно осторожно подходят к гибриду и чаще предпочитают кабинеты открытым планировкам, они активно внедряют другие продвинутые решения, такие как системы биометрической идентификации на основе технологии распознавания лиц (например, для доступа в офис или к системам хранения документов), управление инженерными системами (свет, климат) на уровне пользователя и др. В целом крупный бизнес постепенно укрепляется в мысли о неизбежности внедрения цифровых технологий в рабочие пространства. Ведь если компания не инвестирует в это направление сейчас, то уже через три года ей, скорее всего, придётся перестраивать свой офис.
Но ещё более интересно, что в технологическую гонку постепенно включаются бизнес-центры: по нашей внутренней оценке, наличие цифровой инфраструктуры заявлено в 40% строящихся БЦ Москвы. При этом на рынке обсуждается возможность пересмотра существующей офисной классификации и введения нового класса объектов, отличительной особенностью которых будет именно наличие digital-сервисов.
Девелоперы и владельцы бизнес-центров видят в этом возможность повысить не только ликвидность объекта и ставку аренды, но и эффективность эксплуатации здания. Хорошим примером здесь может служить паркинг: на текущий момент это один из самых дорогих пунктов в структуре расходов, однако у собственников, как правило, нет какой-либо системы аналитики, которая помогла бы оценить заполняемость и частоту использования парковочных мест в разрезе дня. При внедрении цифровой системы управления парковкой (распознавание номеров при въезде, бронирование парковочных мест по аналогии с рабочими местами) накопленный объём данных позволит уже через год получить чёткое представление о необходимом размере и структуре паркинга, и использовать эту информацию для планирования будущих проектов и оптимизации текущих.