Пресс-релизы

25.12.2011

Обзор рынка офисного FIT-OUT г. Москва, 2010 – 2011 гг.

Стабильность рынка коммерческой недвижимости оказала существенное влияние на развитие рынка FIT-OUT. Такое положение дел поддержало спрос на сложные инженерные решения, необходимые для создания современных комфортных объектов,  в результате чего повысились показатели средней стоимости реализации проектов. С другой, экономическая стабильность повлияла на увеличении доли российских клиентов, что в свою очередь, сказалось на росте количества «быстрых» проектов design&build.



Совокупный объем качественных проектов FIT-OUT, накопленный за последние 10 лет, составил порядка 2,5 млн. кв.м. офисных помещений класса «А» и «В». При общих объемах московского рынка качественных офисов, который оценивается ведущими игроками коммерческой недвижимости примерно в 12 млн. кв.м., доля помещений, которые полностью соответствуют требованиям, предъявляемым к новым объектам, составляет не более 21%.

 Динамика стоимости проектов в классах А и В

За 2010-2011 годы показатели стоимости проектов FIT-OUT демонстрировали поступательный рост. В первую очередь, тенденция затронула класс А, где стоимость среднего проекта выросла на 20% и составила около $1010 за кв.м., показатели класса В заметно скромнее – коррекции стоимости среднерыночного проекта ограничились 5%.



Столь существенная динамика стоимости вызвана тенденцией роста затрат на инженерное оборудование в рамках отдельных проектов. Причина повышенного интереса клиентов к современным дорогостоящим техническим решениям объясняется желанием создать максимально комфортный и качественный офис, что в свою очередь обуславливается желанием улучшить имидж компании, обеспечить лучшую вместимость помещения и повысить работоспособность персонала, наладить оптимальную логистику между подразделениями и т.д.



Распространение услуг FIT-OUT на рынке офисной недвижимости

Показатели распространения услуг FIT-OUT значительно варьируются между классом А и В. Если среди арендаторов/собственников помещений класса А уровень востребованности услуг FIT-OUT достиг показателя 63%, то класс В демонстрируют низкий показатель в 14% от общего объема рынка. Такое положение дел связано с ограниченными клиентскими ожиданиями и возможностями относительно персонализации собственных офисов и готовности рассматривать предложения профильных игроков.



Среди препятствий на пути цивилизованного FIT-OUT в классе В мы отмечаем значительное количество небольших управляющих компаний, политика которых не предусматривает открытых конкурсов по привлечению подрядчиков. В ряде случаев арендатору «рекомендуют» определенный круг организаций, осуществляющих похожую деятельность и задействованных в основном на объекте конкретной управляющей компании. В результате заказчик зачастую получает некачественные услуги по завышенным ценам.

  

Характерные отличии FIT-OUT в классе А: довольно значительная глубина проникновения услуг FIT-OUT, известные международные либо российские УК, строгие требования к подрядчикам, сильная конкуренция, специфические требования к портфолио компаний, значимая имиджевая составляющая проектов.

  

Характерные отличии FIT-OUT в классе В: низкие показатели проникновения услуг FIT-OUT, большие перспективы рынка, небольшие УК, непрозрачность значительной доли рынка, ориентация клиентов на быстрый и качественный результат.

 
Соотношение проектов FIT-OUT и реновации.

В 2011 году на рынке FIT-OUT выросла доля проектов реновации офисных помещений. Причинами подобных обращений являются необходимость расширения и модернизации технической начинки помещений, низкое качество первоначального FIT-OUT (как правило, выполненных непрофессиональным игроком) или ребрендинг компаний.

В большинстве случаев, проекты реновации касаются офисов, расположенных в бизнес центрах, эксплуатация которых началась в 90-х и начале 2000-х годов. Если еще 3-4 года назад подобные проекты просто не имели смысла, то в настоящее время количество «возрастных» объектов возрастает, тем самым увеличивая актуальность направления реновации помещений.

 
Примеры 2011 года:                                      
Компания Бизнес центр Класс Площадь, кв.м. Причина
ОГК-4 Башня на Набережной А 3700 Расширение офиса, Модернизация
Brunswick Rail Павелецкая плаза А 1200 Расширение офиса, Модернизация


Соотношение Design-bid-build и Design & Build

D-b-B – организация проекта FIT-OUT, предусматривающая следующие этапы: привлечение архитектурного бюро, которое создает проект офиса, тендер по выбору генерального подрядчика и реализацию этим подрядчик проекта.

  

D&B  - организация проекта FIT-OUT, предполагающая, что полный цикл работ по строительству офиса выполняется силами одного подрядчика. Такой подход значительно сжимает сроки реализации проекта.

 

С увеличением доли российских клиентов рынок FIT-OUT начал смещаться в сторону более сжатых по срокам реализации проектам Design & build (когда работы по проектированию, строительству и инженерии ведет один подрядчик). В настоящее время на рынке отмечается паритет типов организации проектов FIT-OUT.

  

Вместе с тем присутствие на рынке значительное количества иностранных клиентов, предпочитающих самостоятельно работать с архитектурным бюро и затем проводить тендер по выбору генерального подрядчика для реализации уже существующего проекта, поддерживают весомую долю Design-bid-Build.



Анализ проектов позволяет также выявить следующую закономерность. В сегменте крупных помещений превалирует принцип Design-bid-Build, так как клиенту проще лоббировать для себя более выгодные условия по арендным каникулам, тем самым он располагает более длительным сроком реализации проекта строительства нового офиса.

 
Структура проектов рынка FIT-OUT

Чуть меньше половины объемов рынка FIT-OUT, а именно 45% приходится на крупные проекты площадью от 5000 кв.м. В количественном выражении подобные проекты представляют лишь 13% от всех стартовавших в 2011 году проектов. Офисные помещения площадью от 1000 до 5000 кв.м. являются наиболее многочисленной группой, в количественном выражении составляющей порядка 58% рынка и занимающей около 49% от его объемов. Тогда как, проекты площадью до 1000 кв.м. составляют 29% в количественном выражении, но де-факта занимают лишь 6% объемов рынка. 



Соотношение Иностранцы – Россияне

Изначально рынок услуг FIT-OUT ориентировался на западных клиентов. Высокое качество организации офисного пространства большинства международных компаний регламентировано в их внутренних рекомендациях, поэтому долгое время именно такие клиенты формировали большую часть спроса. В настоящее время на рынке сохраняется равновесие клиентской активности со стороны российских и зарубежных компаний, которое установилось за счет стимуляции рынка крупными российскими добывающими, промышленными и торговыми компаниями.


Тем не менее, сохранились довольно существенные различии в подходах к строительству офисов. Иностранные компании, даже в случае строительства небольших помещений либо дополнительных офисов, как правило, придерживаются высокого качество строительной инженерной составляющей. 

© Компания PRIDEX 2008–2018

тел/факс: +7 (495) 646-10-12

info@pridex.ru

Разработка сайта Webway