FIT-OUT в зеленом строительстве

Вопрос строительства «зеленых офисов», как правило, рассматривается с точки зрения девелопмента, оставляя без внимания процессы, происходящие на рынке FIT-OUT – услуг по проектированию, строительству и инженерному оснащению внутренних помещений объектов коммерческой недвижимости.  Тем не менее, именно этот рынок первым реагирует на изменения требований конечных потребителей к проектам офисных помещений.

Необычный проект

Для нашей компании участие в «зеленом строительстве» началось с победы в тендере на FIT-OUT офисного помещения крупной международной корпорации.

Помещение площадью чуть меньше 3000 кв.м располагалось в бизнес-центре «Марр Плаза»  комплексе класса «А» средней этажности, находящемся в шаговой доступности от метро «Улица 1905 года» в пределах ТТК на оживленном транспортном коридоре в районе со сложившейся застройкой.

Перед генеральным подрядчиком изначально ставилась задача построить офисное помещение в соответствии со стандартами экологической сертификации американской рейтинговой системы LEED. Это был наш первый опыт в области зеленого строительства, поэтому проектной команде пришлось  уделять особое внимание концепции интерьеров, проектированию инженерных систем, выбору материалов и оборудования.

На финальном этапе строительства был приглашен официальный оценщик LEED, который сделал предварительный аудит проекта и предоставил соответствующие рекомендации по дальнейшим шагам. По данным этого отчета проект на тот момент набирал 45 из 106 возможных баллов, что позволяло ему уже претендовать на статус «сертифицированного» (базовый сертификат, требующий получение от 40 до 49 зачетных баллов). Тогда как завершенный на 100% с учетом указанных доработок проект оценивался представителем LEED на 74 балла, что соответствует «золотому сертификату».

Роль FIT-OUT

Если учитывать баллы, отмеченные как «Вероятно», то структура распределения зачетных очков выглядит следующим образом: 38% приходится на нашу зону ответственности FIT-OUT, 56%  на девелопмент, 2%  на управляющую компанию и 4% на заказчика проекта.

Тогда как структура распределения зачетных очков в случае учета баллов «Вероятно» и «Возможно», которые оценивают завершенный проект, демонстрирует еще более весомую роль FIT-OUT: доля наших работ возрастала до 55%, тогда как зона ответственности девелопмента снизилась до 38% всех полученных баллов, оставляя УК и заказчику лишь 1% и 6% соответственно.


                                
                                   

 

 

 

 

 



Таблица распределения баллов LEED, полученных проектом офисного помещения в бизнес-комплексе «Марр Плаза»:


Баллов зачтено как
«Вероятно»

Баллов зачтено как «Возможно»

Зона ответствен
ности

Специфика

2

 

Девелопер

Концепция проекта, предусматривающая полностью подземный паркинг

15

 

Девелопер

Расположение бизнес-центра в районе со сложившейся застройкой и хорошей транспортной доступностью

3

 

Девелопер

Отдельные счетчики потребления воды и электроэнергии для арендатора, занимающего целый этаж

5

 

Девелопер

Система отопления, вентиляции и кондиционирования (HVAC) предусматривает отдельное управление климатом в каждом помещении, а также обеспечивает автоматическое включение/выключение системы в зависимости от уровня использования помещения

Оборудование HVAC соответствует нормам New Building Institute’s Advanced Buildings™ Core Performance™ Guide Sections 1.4: Mechanical System Design, 2.9: Mechanical Equipment Efficiency and 3.10: Variable Speed Control

2

 

FIT-OUT

Система отопления, вентиляции и кондиционирования обеспечивает круглогодичный комфортный температурный режим +-22С

6

 

FIT-OUT

Система водоснабжения офисного помещения, включающая в себя унитазы, писсуары, душевые кабины, смесители, обеспечивает 30% экономию потребления воды по сравнению с уровнем потребления, предусмотренным проектом здания

2

 

FIT-OUT

77% электрооборудования офисного помещения (исключая HVAC, освещение и централизованные системы здания) имеет сертификацию ENERGY STAR®

2

 

FIT-OUT

Использование в строительстве не менее 10% материалов, изготовленных из вторсырья. Использование не менее 20% материалов, изготовленных в радиусе 500 миль от места реализации проекта

5

 

FIT-OUT

Проектировочные и строительные процессы на объекте были организованы в соответствии с контролем качества ISO

1

 

УК

Наличие в составе проектной команды специалистов,   аккредитованных LEED

1

 

Клиент

Договор аренды помещения на срок более 10 лет

1

 

Клиент

Принципиальное согласие на постоянный мониторинг комфортности температурного режима

 

3

Девелопер

Предоставление документальных свидетельств о реновации грунта на месте строительства, инновационные качества проекта

 

1

FIT-OUT

Завершение монтажа системы освещения с показателями энергозатратности менее 10 Ватт на кв.м

 

3

FIT-OUT

Завершение монтажа автоматизированной системы управления освещением, учитывающей уровень естественного освещения и используемости отдельных помещений

 

5

FIT-OUT

Завершение монтажа системы отопления, вентиляции и кондиционирования, предусматривающей отдельное управление в каждом помещении, а также обеспечивающей автоматическое включение/выключение системы в зависимости от использования помещения

Оборудование HVAC соответствует нормам New Building Institute’s Advanced Buildings™ Core Performance™ Guide Sections 1.4: Mechanical System Design, 2.9: Mechanical Equipment Efficiency and 3.10: Variable Speed Control

 

1

FIT-OUT

Достижение доли 84% для электрооборудования офисного помещения (исключая HVAC, освещение и централизованные системы здания) имеющего сертификацию ENERGY STAR®

 

5

FIT-OUT

Заключение договора на покупку электроэнергии из возобновляемых источников из расчета 80 квт/часов на кв.м

 

2

FIT-OUT

Использование в строительстве не менее 20% материалов, изготовленных из вторсырья. Использование не менее 20% материалов, изготовленных в радиусе 500 миль от места реализации проекта, Использование не менее 10% материалов, произведенных из вторсырья в радиусе 500 миль от места реализации проекта

 

1

FIT-OUT

Монтаж системы мониторинга уровня CO2 во всех помещениях офиса

 

1

FIT-OUT

Сбор и систематизация данных о системе управления качеством воздуха в помещениях офиса во время строительства для последующих коррекций в работе

 

1

FIT-OUT

Краски и лакокрасочные покрытия, используемые в интерьерах помещения, должны соответствовать ограничениям по содержаниям летучих органических соединений стандартам, установленным Green Seal Standard GS-11, Paints, 1st Edition, May 20, 1993, Green Seal Standard GS-03, Anti-Corrosive Paints, 2nd Edition, January 7, 1997, South Coast Air Quality Management District (SCAQMD) Rule 1113, Architectural Coatings, effective January 1, 2004

 

1

FIT-OUT

Соответствие напольных покрытий и способа их монтажа требованиям Carpet and Rug Institute Green Label program и FloorScore2 standard

 

1

FIT-OUT

Замена фильтров вентиляционной системы перед переездом

 

1

FIT-OUT

Естественное освещение 75% помещений офиса

 

1

FIT-OUT

Оценка качества воздуха в офисном помещении по завершению строительства и перед переездом. Содержание вредных веществ в воздухе должны соответствовать стандартам, определенным LEED

 

2

Клиент

Организация вместо 1-2 машиномест парковки для велосипедов и выделение помещения под раздевалку

45 – Базовый (40-49 баллов)

29

45 + 29 = 74 – Золотой (60 – 80 баллов)

 

 

 

С точки зрения FIT-OUT, проект не представлял ничего принципиально нового:аналогичного уровня системы освещения, отопления, вентиляции  и кондиционирования, материалы отделки, мебель уже не раз применялись на различных объектах стоимостью $1000 – 1200 за кв.м. Более того, в рамках отдельных проектов, не претендовавших на экологическую сертификацию, использовалось более дорогостоящее оборудование.


Таблица сравнения технических решений проекта, ориентированного на получение сертификата leed, с проектами аналогичной ценовой категории, реализованными компанией pridex group за последние два года:


Проект

Бизнес-центр

Площадь

 

 

 

 

 

Водоснабжение

Отопление, вентиляция и кондиционирование

Освещение

Проект, ориентированный на получение сертификата LEED

«Марр Плаза»

Около 3000 м2

Смесители VitraAquaSEE; Писсуары DominoSensor; Инсталляция Grohe с возможностью регулировки расхода воды

Фанкойлы Carrier;

воздухораспределительные устройства – IMPKlima

Светильники BUCK

«ВЭБ-Лизинг»

«Военторг»

3200 м2

Инсталляция Grohe с возможностью регулировки расхода воды;

Фанкойлы MDV;

воздухораспределительные устройства – IMPKlima; воздухоочистители  VisionAir2 EM;

 

Светильники MARTINI, TROX

«Союзконтракт»

«Город столиц»

2000 м2

Смесители Citterio, Axor;

Писсуары CaprinoPlus, Laufen, Инсталляция Grohe с возможностью регулировки расхода воды;

ФанкойлыTRANE

воздухораспределительные устройства – Clima

Светильники Zumtobel

 

Brunswick Rail

«Павелецкая Плаза»

1400 м2

Смесители Hansgrohe с ограничением расхода воды;

Смывные бачки с экономичным сливом.

Фанкойлы GEA; воздухораспределительные устройства – IMPKlima

Светильники Fagerhult, Kreon

Еврофинанс банк

«Башня Федерация»

2000 м2

Инсталляция Grohe для унитазов с возможностью регулировки расхода воды;

Фанкойлы General; воздухораспределительные устройства Halton;

Светильники Trinova T-modul

 

Перспективы «Зеленого Офиса»

В условиях реализации проекта офисного помещения в несертифицированном здании конечный результат зависит именно от стадии FIT-OUT. Практически любой проект FIT-OUT офисного помещения ценовой категории от $1000 за кв.м в бизнес-комплексе, построенном не ранее 2008 года и расположенном рядом с метро в зоне сложившейся застройки, может претендовать на базовую сертификацию LEED. Тогда как вопрос более высоких результатов сертификации зависит от профессионализма проектной команды и последовательной позиции руководства клиентской компании.
 
На сегодняшний день подход большинства клиентов, ориентированных на строительство представительского офиса, ставит на первое место комфорт и имиджевую составляющую, а также уделяет значительное внимание функционалу инженерии и использованию качественных отделочных материалов и мебели, что делает его очень схожим с критериями выбора материалов для экологичного строительства.

Со стороны арендаторов строительство и сертификация офисных интерьеров в рамках одной из экологических рейтинговых систем является следующим шагом после этапа реализации проектов с применением дорогостоящих материалов и инженерного оборудования. Учитывая специфику московского рынка офисных помещений класса «А» и «В», направление «зеленого офисного строительства» в ближайшей перспективе будет развиваться именно за счет проектов FIT-OUT, инициаторами которых станут конечные потребители офисов (собственники и долгосрочные арендаторы). В пользу подобного пути развития свидетельствуют следующие факторы:

Во-первых, компании сегмента FIT-OUT уже сегодня готовы удовлетворить спрос на экологические офисы, реализуя подобные проекты в рамках не сертифицированных зданий.

Во-вторых, стоимость проектов FIT-OUT, ориентированных на сертификацию в рамках LEED, BREEAM, DGNB, сопоставима со стоимостью строительства представительских интерьеров.

В-третьих, именно на рынке FIT-OUT уже сейчас можно выделить целевую аудиторию, ориентированную на реализацию проектов, соответствующих международным системам экологической сертификации. В основном подобными заказчиками являются представительства международных компаний, в чьих корпоративных стандартах присутствуют требования относительно экологических характеристик штаб-квартир, а в скором будущем к ним присоединятся российские компании, ориентированные на западных партнеров.     

© Компания PRIDEX 2008–2018

тел/факс: +7 (495) 646-10-12

info@pridex.ru

Разработка сайта Webway